カナリー、登記逆算で推定評価額約180億円 ─ シリーズC40億円調達で債務超過を解消した不動産テックの現在地

賃貸物件マーケットプレイス「CANARY」を運営するカナリーの最新決算（第8期）が判明。当期純損失7.86億円ながら、純資産は前期の債務超過から18.88億円へ反転した。シリーズC約40億円・累計約80億円の調達と、登記から逆算した推定評価額（上場企業の時価総額に相当）約180億円（fully-diluted）を手がかりに、部屋探しアプリから不動産業務SaaS・AIへ展開する不動産テックの現在地を読み解く。

2026年6月10日公開分析対象株式会社カナリー

この記事のポイント

賃貸物件マーケットプレイス「CANARY」を運営する株式会社カナリーの最新決算（第8期・2026年1月期）が判明。 当期純損失は7.86億円だが、純資産は前期の▲1.97億円（債務超過）から18.88億円へ反転

反転の主因は事業の黒字化ではなく、 2025年12月の シリーズC（約40億円）のうち株式約30億円による資本増強。旧社名BluAge時代からの 累計調達は約80億円 に達する

登記から逆算すると、シリーズCの株価は 1株約1万9,440円（払込額の半額を資本金に組み入れたと仮定した推定）。ここから試算される時価総額は、新株予約権・転換社債まで含めた fully-diluted ベースで約180億円

軌跡は明快。 BtoCの 部屋探しアプリ（累計DL550万超） から、 BtoBの 不動産業務SaaS「CANARY Cloud」 へ展開し、 BtoCを維持しつつ直近は AIエージェント・Vertical AI へ比重を移している

ただし黒字化は未達で、累積赤字は▲42.5億円。売上は決算公告に表れないため、論点は 黒字化の時期に加え、 80億円規模の調達と約180億円規模の評価をどれだけ成長と収益性に変えられるか にある

本記事の前提
株式会社カナリーの決算公告、各社プレスリリース、公開情報をもとに、 Compalyze 独自集計でまとめた分析記事です。同社は非上場で、決算公告には貸借対照表の要旨のみが開示されます（損益計算書・売上は非開示）。そのため売上成長率・ARR・粗利率などは推定していません。投資家・提携・事業指標はプレスリリース由来の確認済み情報です。詳細は §6 に記載します。

1. 速報：第8期は純損失7.86億円、純資産は18.88億円へ回復

カナリーの7期推移

カナリーの第8期（2026年1月期）決算が判明しました。 当期純損失は7.86億円。赤字は続いていますが、注目すべきは純資産です。前期（第7期・2025年1月期）に ▲1.97億円の債務超過 に沈んでいた純資産が、第8期は 18.88億円へ反転 しました（総資産44.4億円・負債25.6億円）。

赤字を出しながら純資産が増えたのは、 2025年12月のシリーズC（株式約30億円）で資金調達したため です。赤字による純資産の減少を、株式発行による資本金・資本剰余金の増加が上回りました。累積赤字は依然▲42.5億円に達しており、今回の反転は財務体質の改善であって、事業が黒字に転じたわけではありません。

2. カナリーの軌跡 ─ 部屋探しアプリから「垂直統合」へ

カナリーは2018年4月、 株式会社BluAge として創業しました（2024年2月に現社名へ変更）。 2019年に希望日時ですぐ内見できる賃貸アプリ「CANARY」を公開し、全国でテレビCMを放映、 LIFULL HOME'S やYahoo!不動産との提携で掲載物件を全国に広げ、 累計ダウンロードは550万を突破 しました。

しかしカナリーの戦略の核は、 BtoCアプリだけではありません。物件を探す消費者の接点を押さえながら、仲介会社の業務を支える 不動産業務特化型SaaS「CANARY Cloud」 を投入。顧客管理・営業支援からSMS・LINE連携、決済までを取り込み、 累計利用者は同社公表で200万人 を超えました。消費者（BtoC）と仲介会社（BtoB）の両方の接点を1社で押さえる ── マーケットプレイスと仲介業務SaaSをつないだ 両面型の不動産プラットフォーム、それがカナリーの現在地です。

3. 調達と提携の軌跡 ─ 累計約80億円

資金調達の軌跡

この両面展開を支えてきたのが、継続的な資金調達です。創業期のシード（500 Startups Japan等）に始まり、 2021年にシリーズB約12億円（Angel Bridge・NTTファイナンス等）、さらに事業会社との 資本業務提携 を重ねてきました ── 2022年に ヤマダホールディングス（約10億円）、 2024年に クレディセゾン（約10億円、決済領域）。

そして2025年12月、 シリーズCで約40億円（株式約30億円＋融資等約10億円）を調達。リードは再びAngel Bridge、新規にWiL・みずほキャピタル等が参画しました。これで 累計調達は約80億円。第8期の純資産反転は、このうち株式での増資によるものです。

4. 推定時価総額は約180億円 ─ シリーズCの株価から逆算

シリーズC株価から逆算した推定時価総額

カナリーは非上場で、時価総額（バリュエーション）を公表していません。しかし、登記簿（履歴事項全部証明書）に残る 資本金と発行済株式数の変化 から、シリーズCの「1株あたりの発行価額」をある仮定のもとで逆算できます。

シリーズC（プレスリリースでの公表は2025年12月、登記上の発行日は2025年11月28日）の第一クローズでは、資本金が1億円から約15.3億円へ増え、同時にC種優先株式が14万6,880株発行されました。会社法上、増資の払込額のうち資本金に組み入れるのは「2分の1以上」とされ、ちょうど半額を組み入れる例が多い ── そこで 資本金の増加額（約14.3億円）を2倍した約28.6億円 を、このクローズでの株式払込額と仮定します。これを発行株式数で割ると、 1株あたり約1万9,440円。 2026年4月の追加クローズ（＋7,716株）でも同じ単価が再現され、さらにC種の累計発行株数から逆算した株式調達額（約30億円）が公表値「株式約30億円」と整合することから、この単価推定はかなり確からしいと言えます（ただし「半額組入」という仮定の上に立つ点には留意が必要です）。

この1株約1.9万円を、新株予約権（SO）・転換社債（CB）まで含めた fully-diluted の全株式（約93万株） に掛けると、 推定時価総額（fully-dilutedベースの登記逆算値）は約180億円 となります。なお、ここでの累計調達「約80億円」は創業来の資本流入の累積（フロー）であり、時価総額は今回ラウンドの単価に基づく現時点の評価額（ストック）です。性質の異なる数字なので、「80億円入れたから180億円評価」という単純な比較はできません。

また、この試算には次の限界があります。 fully-diluted参考値（180億円）は、転換社債（CB）の転換後株式数まで分母に含めたうえで、全株式に一律シリーズC単価を掛けたものです。 CBの実際の転換価額（2万6,730円）はシリーズC単価と異なり、かつCBは実態としてデットでもあるため、厳密な証券別評価ではありません。加えて、優先株式の清算優先権などの条件は反映していないため、これは普通株主の経済価値ではなく、全株式をシリーズC単価で換算した as-converted の評価額 です。同社公表値でも、外部のスタートアップ評価DBの引用でもありません（算出根拠は §7 を参照）。

5. 直近のモメンタム ─ BtoB SaaS × AIへ

足元のカナリーが打ち出しを強めているのは、 SaaSとAI です。 2025年は本社を住友不動産・三田ガーデンタワーへ移し、「CANARY Cloud Award」を開催。シリーズC調達と同じ2025年12月には、 CANARY CloudのAIエージェントを提供開始。「AIの力で不動産会社の顧客対応に『もっといい当たり前』をつくる」と掲げ、同社は資金調達を "Vertical AI"への進化 と位置づけました。

2026年に入っても、プロダクト拡張の発表は続いています。 1月にアプリへ口コミ機能を追加、 4月にはAIコミュニケーション基盤「カイクラ」との連携、「デジタル化・AI導入補助金2026」への認定 ── 事業上の打ち出しは、 BtoCアプリを維持しつつ、 BtoBの業務SaaSとAIへ重心を移しつつあります。ただし、これらの発表は 事業開発の方向性を示す材料 であって、それ自体が収益貢献を示すものではありません。累計550万DLのアプリと200万利用者のSaaSが持つ物件・顧客・業務データを、 AIでどう収益に変えるかが次の焦点です。

6. 決算が映す論点 ─ 黒字化の時期と「調達後の成長効率」

ここで決算に戻ります。カナリーは第4期以降、年6〜10億円規模の赤字を続け、累積赤字は▲42.5億円に達しています。成長投資を優先するスタートアップとして赤字自体は珍しくありませんが、 黒字化をいつ実現できるか は依然として重い論点です。そのうえで重要なのは、 累計80億円を投じ、一度は債務超過となり、シリーズCで立て直したいま、その資本がどれだけの成長と収益性に変わるか です。

売上は決算公告に表れないため、 ARRや成長率は読めません。だからこそ、今後見るべきは 決算公告上の赤字幅・純資産残高に加え、 CANARY Cloudの導入社数、 AIエージェントの有償化状況、 BtoB売上比率といった代理指標 です。債務超過から純資産18.88億円への反転は、黒字化というゴールではなく、 再投資の余力を取り戻した段階 ── カナリーの真価が問われるのは、ここからの数期です。

7. 計算方法・データの限界（Methodology）

対象データ：株式会社カナリーの決算公告（貸借対照表の要旨）、履歴事項全部証明書（登記）、各社プレスリリース、公開情報
財務の範囲：非上場のため決算公告には損益計算書・売上が含まれません。当期純損益・純資産・総資産・負債は決算公告の数値、売上・ARR・成長率は 非開示のため記載していません
「債務超過」の意味：第7期（2025年1月期）時点で純資産がマイナス（▲1.97億円）であった事実を指します。第8期に18.88億円へ反転したことも、同じ重みで併記しています
資金調達：金額・投資家はプレスリリース由来。シリーズCは株式約30億円＋融資等約10億円。提携・デットを含む累計は約80億円（概数）
時価総額の推計：登記の 資本金増加額 ×2 ÷ 増加株式数 で1株単価を算出。「×2」は、増資払込額の 2分の1ちょうどを資本金に組み入れた と仮定したもの（会社法上の組入は「2分の1以上」で、比率は会社により異なる＝この仮定の上に立つ推定です）。シリーズCの2回のクローズ（登記上の発行日：2025年11月28日・2026年4月28日）でいずれも 1株¥19,440 が再現され、 C種累計発行株数から逆算した株式調達額が公表値（株式約30億円）と整合することが、仮定の妥当性を補強します
時価総額：1株¥19,440を、新株予約権（SO）・転換社債（CB）まで含めた fully-diluted 約93万株に掛けて 約180億円 と試算（発行済株式約83.5万株のみなら約162億円）。 SOは 登記掲載の既発行分 で、未割当のオプションプールは含みません。 CBは転換後株式数を分母に含めたうえで全株式に一律シリーズC単価を掛けており、実際の転換価額（2万6,730円）はシリーズC単価と異なり、実態はデットでもあります。優先株式の清算優先権・希薄化防止条項等は未反映で、これは普通株主の経済価値ではなく 全株式をシリーズC単価で換算した as-converted の評価額。 同社公表値ではなく、外部評価DBの数値も用いていません
事業指標：累計DL・利用者数は同社公表値です
Vertical AI：同社の標榜・方針であり、現時点の財務成果として確定したものではありません
主な出典：決算公告、登記、各社プレスリリース、同社公開情報

会社全体の推定評価額（時価総額）の算定方法について

本記事の「会社全体の推定評価額」は、上場企業でいう時価総額に相当する値を、Compalyze が登記情報（履歴事項全部証明書）から独自に算定した推定値です。未上場企業には市場価格がないため、本来の「時価総額」は存在せず、登記から逆算できる推定評価額（バリュエーション）として示しています。次のルールで計算しています。

1株あたりの値段＝（増資による資本金の増えた額 × 2）÷ そのラウンドで新規に発行された株式数。会社法第445条の慣行で増資の払込は半分が資本金、半分が資本準備金に入るため、資本金の増えた額を2倍したものが「株式で集めた純額」になります。種類株式の取得価額が登記に明記されている場合はそれを直接採用しています。
全株式数＝発行済株式（普通株＋各種優先株）＋そのラウンド時点で存続している新株予約権の合計。新株予約権は、当社が把握できる範囲（履歴事項全部証明書の各シリーズの最新個数）を集計し、退職・個別放棄・行使済で減った分を反映した現存ベースで算定しています。
会社全体の推定評価額（時価総額相当）＝ 1株あたりの値段 × 全株式数。

公表される「調達額」には転換社債・借入・既存株主のセカンダリー等が混ざることがあるため、株式で集めた純額（資本金増 × 2）を計算の基礎にしています。これは登記情報からの推定値であり、公正価値評価や実際の取引価格、上場時の市場評価とは異なる場合があります。

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