estieの未上場7年10か月 ── 1,100円の上場で、誰が、いくらで、何を手にしたか

この記事のポイント

• 最初の優先株式A種の発行価格は1株約86円（株式分割後）。公開価格1,100円はその12.8倍だが、2024年に発行したB種の約1,165円は下回る。ただしB種には清算時に先に払い戻しを受ける権利が付いており、単純には比べられない
• 届出書で確認できる普通株式の譲渡価格は、2024年10月の約125円、2025年5月の約148円、2026年4月・9月の約1,479円。相手も目的も違う3つの取引で、1本の相場ではない
• 自己資本比率が最も低かったのは2023年末の13.6%。借入と融資枠で持ちこたえ、B種で約31億円を集めた。上場前の4件の買収で生じたのれん約9.3億円は全額を減損した

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1. 上場の日、1,100円 ── 誰が、いくらで、何を手にしたか

2026年11月6日、商業用不動産のデータ基盤を手がけるestieは東証グロース市場に上場した。公開価格（上場時に投資家へ売り出された1株の値段）は1,100円。訂正届出書によると、仮の価格帯の上限で決まり、需要は公開株式数を十分に上回った。取引が始まると、最初についた値段（初値）は1,015円で公開価格より7.7%安く、その日の終値は925円で15.9%安かった。

この1,100円は、株を持つ立場によって意味がまるで違う。未上場の間に株を手に入れた値段と並べると、こうなる。

これは値段の差を割り算しただけの数字で、損益そのものではない。優先株式は2026年8月28日に1対1で普通株式へ切り替わったので、転換の時点で、A種・B種の保有者には同数の普通株が渡った。B種の投資家は、清算時に払込額を先に受け取れる権利を手放して、1,100円（終値925円）の普通株を持つことになった。農林中央金庫は上場で株を売らず、上場から180日間は売らない約束をしている。新株予約権は、行使できる時期（早くて2028年8月）や業績条件があり、価格差が直ちに損失になるわけではない。売り出した株主の手取りも1,100円ではなく、引受価額の約1,016円だ。

未上場の会社の株には市場の値段がない。資金調達のたびに、会社と投資家が交渉で値段を決める。estieでは、2019年のA種発行から2026年8月の転換まで、権利の違う2種類の株が並んでいた。投資家が持つ優先株式の値段と、創業者や社員が持つ普通株式の値段だ。2026年8月に優先株式が普通株式へ転換され、11月6日に初めて取引所の値段が付いた。この記事は、その間に誰がいくらで株を手にし、会社が何をつくり、上場で誰が何を手放したかを、決算公告8期分、登記簿、有価証券届出書でたどる。

2. 東大の起業支援施設で、資本金700万円から

estieは2018年12月11日、東京都文京区本郷の東京大学アントレプレナープラザ（東大が起業家向けに用意している入居施設）を本店に、資本金700万円で設立された。代表取締役の平井瑛氏は三菱地所の出身で、届出書は平井氏を「創業者」と記している。平井氏が取締役と代表取締役に就いたのは2019年4月1日だ。最初に出したのは、オフィスを探す人向けの賃貸物件検索サービスのβ版だった。

最初の増資は2019年3月20日、A種優先株式を1株約86円（分割後）で発行して1.5億円を集めた。翌2020年6月にはA2種を1株120円で発行して2.5億円を集め、会社はこれをプレシリーズAとして発表している。この間の2019年12月、登記上の事業目的にデータベースの開発やデータ解析の受託を加えた。翌2020年3月にはオフィスビルのデータ基盤「estie pro」（現在の「estie オフィスリサーチ」）を出している。物件検索のサイトから、不動産のデータを売る会社へ。A2種を発行した2020年6月には取締役会と監査役を置いた。

創業から約1年後、資金調達に時間を割くようになった時期について、平井氏は2023年のインタビューでこう振り返っている。「私が現場から手を離すようになった後、短期間で『PMFだ！』と言えるところまで一気にグロースしたんです」（FastGrow、2023年5月11日）。PMFは「プロダクト・マーケット・フィット」の略で、製品が市場に受け入れられた状態を指す。

3. 2つの値段 ── 優先株47.5億円と、普通株の別々の値段

この記事で扱う値段は3種類ある。混ざりやすいので先に分けておく。

優先株式には、普通株式にない権利が2つ付いていた。1つは清算時の払い戻しで、登記簿によると4種類とも、会社を清算するときに払込額と同じ額を先に受け取り、残りも普通株式と一緒に分け合える。もう1つは拒否権で、主幹事証券会社や監査法人の選任・変更、役員の選任、新株の発行など11の事項には、取締役全員が承認した場合を除き、優先株主の承認が要った。4種類の優先株式で払い込まれた額は合わせて47.5億円。A種約86円、A2種120円、A3種650円（2022年1月と2023年10月）、B種約1,165円（2024年10〜12月）と、1株の値段は上がっていった。

未上場の会社では、普通株式が優先株式よりかなり安く評価されるのが普通だ。優先株式には清算時の払い戻しや拒否権が付き、普通株式にはそれがない。普通株式の値段は、将来の収益を現在の価値に割り戻す方法（DCF法）や税務上の評価で決まることが多く、市場で付く値段ではない。

届出書で確認できる普通株式の譲渡は3種類ある。いずれも相手と目的が違い、1本の相場として読むものではない。

• 2024年10月3日、B種を発行する前日に、平井瑛氏が普通株式をベンチャーキャピタルなどへ1株約125円で譲った。B種約1,165円の約11%にあたる。届出書は理由を「資本政策を踏まえ、譲受人の希望に応じた」とし、価格はDCF法などで算定したと説明している。
• 2025年5月、平井氏が自身の資産管理会社へ1株約148円で譲った。
• 2026年4月、役員と従業員6名が農林中央金庫へ1株約1,479円で譲った。農林中央金庫は同じ月に資本業務提携を結んだ相手で、届出書は「業務提携に伴う、譲受人の希望に応じた売買」としている。9月には最大株主だった東京大学エッジキャピタルパートナーズ（UTEC）の4号ファンドも同じ値段で譲った。届出書で確認できる上場前の直近の譲渡がこれだ。

社員に配るストックオプション（新株予約権の形で役員や社員に渡す、株を受け取る権利）にも、値段の手がかりがある。届出書には、行使価格1円の回について、本源的価値（株の評価額から行使価格を引いた、権利の値打ち）として開示された評価単価が載っている。2023年12月と2024年3月の割当分が90円、2025年3月分が148円、同年8月分が266円だった。会社が見積もった普通株1株の値打ちから、ほぼ1円を引いた値になる。

上場直前に割り当てた分は、行使価格そのものが高い。2026年2月の第21回は945円。8〜9月に従業員120名などへ割り当てた計50万9,000株分（社外取締役1名の分を含む）は「1,479円か公開価格の高い方」とされ、1,479円になった。公開価格1,100円を上回る行使価格から始まった権利である。なお、2020〜2023年に有償で発行した第2〜10回の新株予約権は2023年12月26日にすべて消却され、同じ日に行使価格1円の第11回が発行された。内容は計算方法欄に記す。

2026年8月28日、優先株式はすべて同数の普通株式に切り替わった。3日後に1株を100株に分ける株式分割を行い、2種類あった株が1種類になった。ただし新株予約権は残っており、取引所で値段が付くのはさらに2か月あとの11月6日である。

4. 会社の中身 ── 売上12倍、自己資本比率13.6%の谷、B種31億円

estieの決算公告は貸借対照表の要旨だけで、売上高は載っていない。売上が分かるのは、届出書が示した直近5期分からだ。単体の売上高は、2021年12月期の1.6億円から毎年1.7〜2.1倍に増え、2025年12月期には19.6億円になった。4年で約12倍である。子会社を含む連結では2025年12月期が20.8億円、2026年1〜6月の半年だけで17.5億円に達した。

損失も膨らんだ。単体の当期純損失（税金などを反映した最終的な損益）は2022年に4.1億円、2023年に8.3億円で、2年続けて売上を上回った。2025年12月期は連結で12.0億円の純損失となり、このうち6.4億円は後の章で見る買収ののれんの減損だ。利益剰余金（これまでの損益の積み上げ）は2025年末で連結マイナス32.7億円になった。

いちばん苦しかったのは2023年末だ。2022年1月にA3種で10億円を集めたあと、次の大型調達まで2年9か月が空く。間の出資は、2023年10月に日本政策投資銀行が同じ650円で引き受けた2億円だけだった。損失が続いた結果、2023年末の単体の純資産は2.27億円まで減り、自己資本比率（総資産に占める自己資本の割合）は届出書に載る直近5期で最も低い13.6%になった。新株予約権を除いた自己資本1.45億円を、総資産10.63億円で割った値である。

この時期を支えたのは借入だった。2023年4月、estieは商工組合中央金庫などの金融機関から総額16億円の資金の枠を確保したと発表している。長期借入とコミットメントライン（あらかじめ決めた枠の範囲で必要なときに借りられる契約）を合わせた枠で、全額を借りたわけではない。2023年末の貸借対照表に現れた長期の負債は5.4億円だった。長期借入金はその後も残り、2025年末の連結で15.2億円ある。一方、当座貸越とコミットメントラインの枠（2024年末16億円、2025年末21億円）は、どちらの期末も使われていなかった。

2024年10月から12月にかけて、B種優先株式を3回に分けて発行し、合わせて約31.4億円を集めた。会社は10月に「28億円を調達」と発表しており、12月の追加分を含めた3回の合計が31.4億円になる。1株約1,165円はA3種650円の1.79倍で、最大の引き受け手はシンガポールのVertex Growth Fund II、単独で約10億円を出した。2024年末の総資産は40.8億円、純資産は27.4億円に戻った。

株主から受け入れた47.5億円は、貸借対照表ではほぼ資本剰余金（株主の払込額のうち資本金にしなかった部分など）に積まれ、資本金は増資のたびに減資（登記上の資本金を減らす手続き。純資産の中での振り替えで、会社の資金は増えも減りもしない）で1億円前後に戻されてきた。上場後の12月31日にはさらに1,000万円まで減らす予定で、会社はこの減資について、税法上の中小法人として繰越欠損金（過去の赤字）を課税所得から全額差し引けることを理由の1つに挙げている。資本金1億円という数字では、この会社の規模は測れない。

5. 4件の買収と、のれん9.3億円の全額減損 ── データ事業の実力はどこにあるか

買収の前後を通じて、組織も大きくなった。単体の従業員数は2021年末の26人から2025年末の123人へ、2026年8月末には単体138人、連結188人になった。社会保険の被保険者数も2024年3月の84人から2026年11月の142人へ増えている。サービスは2020年3月の「estie pro」から、2023年以降は所有者情報、物流施設、賃貸住宅、J-REITへと対象を広げた。2026年3月には金融機関向けの「estie 金融モニタリング」を発表している。届出書によると、2026年8月時点の導入先は、会社がオフィスなどの賃貸有効面積で集計した総合デベロッパー上位10社の9割以上、J-REIT全58銘柄の5割以上、信託業務を営む大手銀行5行に及ぶ。

estieは2025年8月に買収へ踏み出し、2026年1月までの約半年で4件を実施した。2025年8月に業界紙を発行する住宅新報を子会社にし、11月にUPDATAからWeb制作事業を、12月にスペースエージェントからオフィス仲介会社向けの情報サービス事業を譲り受けた。2026年1月には、Web制作と不動産売買を手がけるクラフコを子会社にしている。取得の対価は計7.9億円で、別にアドバイザリー費用1.3億円がかかった。

買収で生じたのれん（買収価格のうち、相手の純資産を上回る部分）は計9.3億円。取得の対価より大きいのは、株式を取得した2社がどちらも取得時に負債が資産を上回っていたことと、UPDATAの事業で負債0.2億円を引き受けたためだ。届出書によると、このすべてが減損処理（将来の収益で回収できないと見込んで、帳簿上の価値を減らす処理）された。6.4億円を2025年12月期に、残りの2.8億円を2026年1〜6月に減損している。減損は将来の収益への期待を帳簿上で見直す処理で、買収した事業の価値がゼロになったという意味ではなく、減損そのものが現金の支出を伴うわけでもない。ただし、スペースエージェントの事業は取得から8日後の期末に、のれん4億円の全額が減損された。届出書は案件ごとの理由を書いておらず、4件全体について、PMI（買収後の統合）の費用や経営資源の負担もあって計画を下回ったと説明している。減損を受けてM&Aの実施ガイドラインを定め、社外取締役による検証を取り入れたという。

買収は売上の中身も変えた。連結売上に占めるデータ基盤（Vertical Data ソリューション）の比率は、2024年の99.96%から2026年1〜6月には77.6%へ下がった。残りの約3.9億円は、個社向けの実装約0.85億円、住宅新報などの専門情報サービス約2.26億円、その他約0.81億円だ。2026年1〜6月の売上は前年同期比96.8%増だが、ここには買収した会社の売上が含まれる。データ事業だけの伸びは届出書からは計算できない。代わりに上場日の適時開示に、継続課金による売上（リカーリング売上高）が2026年1〜6月で13.48億円、前年同期比60.4%増とある。ソフトウェアの月額利用料などを集めた区分で、Vertical Data とは定義が違うが、買収の影響を受けにくい伸び率として読める。継続課金の契約顧客は2026年6月末で573社だ。

採算は上場直前に変わり始めていた。連結の販管費では、開示された主要費目のうち2024年に最も大きかったのは研究開発費5.0億円で、給料手当4.2億円を上回り、売上の46%にあたった。2025年は4.3億円（売上比21%）に減り、2026年1〜6月は2.2億円（13%）になった。会社は、研究開発費として計上する人件費を含む固定費が販管費の大半を占めると説明している。粗利率は76〜80%で大きく動かず、売上に対する販管費の比率が2024年の139%から2026年1〜6月の76%へ下がった。その結果、2026年1〜6月の連結では調整後EBITDAが0.12億円の黒字になり、届出書の開示期間で初めてプラスに転じた。営業損失は0.02億円まで縮んでいる。

資金の面では、前受けの契約負債（サービス提供前に受け取った代金）が効いている。会社は顧客との契約時に契約期間分の対価を受け取る形を取っており、連結の契約負債は2023年末の1.0億円から2026年6月末の11.1億円へ増えた。2026年1〜6月の営業活動によるキャッシュ・フローは3.4億円の入金超過だが、前受けの寄与を見るための概算として契約負債の増加3.4億円を差し引くと、ほぼ均衡する。前受けは将来サービスを提供する義務を伴う代金で、自由に使える利益ではない。

6. 上場で誰が売り、誰が残ったか

上場時に市場へ出た株は、性格の違う3つに分かれる。会社が新しく発行する株（公募）、既存株主が持ち株を売りに出す株（売出し）、需要に応じて主幹事証券が追加で売り出す株（オーバーアロットメント）だ。合計は654万2,100株、公開価格で約72億円分で、このうち公募は5万株（0.8%）にとどまる。売出しの代金は株主に入り、会社には入らない。

最も多く売り出したのはUTECの4号ファンドで、届出書の時点で保有していた337万7,300株をすべて売出しの対象にした。2022年のA3種から出資してきたグローバル・ブレインの8号ファンドも、保有株33万4,900株を全量売り出した。グロービス・キャピタル・パートナーズのファンド4本も計53万6,400株を売り出し、日本政策投資銀行は当初の81万9,900株から34万1,400株へ売出しを減らしている。上場日に提出された臨時報告書では、UTECの4号ファンドは主要株主ではなくなった。

平井瑛氏は、当初予定の30万株から54万8,800株へ売出しを増やした。社内取締役3名と、子会社の代表を兼ねる従業員2名も各10万株を売り出している。入れ替わりに株主になる先もある。売出し株の一部は、会社が指定する先へ配分する「親引け」だ。届出書では三井不動産と三菱地所に各27万2,700株（各約3億円分）、ファンドのUntroDに45万4,500株（約5億円分）を売り付ける予定としていた。不動産大手の2社はいずれもestieと取引関係があり、業務提携の基本合意を結んでいる。三菱地所は平井氏の出身企業でもある。

残った株主には売却の制限が付く。平井氏、日本政策投資銀行、グロービス系ファンド、社内取締役などは原則として2028年3月31日まで株を売らない約束をした。ただし1株1,650円（公開価格の1.5倍）以上でSMBC日興証券を通して売る場合は除かれ、共同主幹事の書面による承諾で解除・短縮されることもある。Vertex Growth Fund IIは保有株の3分の2に同じ約束、3分の1に90日間（2027年2月3日まで）の約束をした。農林中央金庫、社外取締役、東京大学、新株予約権の保有者75名は180日間（2027年5月4日まで）売らない。会社自身も180日間は、第三者割当やストックオプションの行使などを除いて新株を発行しない。UTECの4号ファンドとグローバル・ブレインの8号ファンドは全株を売り出すため、この制限の対象外だ。

公募で会社に入るお金は約2,578万円。投資家が払う5万株×1,100円の5,500万円のうち、会社に払い込まれるのは引受価額ベースの5,078万円で、そこから発行の費用2,500万円を差し引いた額だ。オーバーアロットメント分は主幹事証券が平井氏から借りた株で売り出し、12月に会社が最大85万3,300株を新たに発行して返却に充てる仕組みがある。上限まで行えば会社に入る額は合わせて最大8.9億円になるが、株価が公開価格を下回る間は主幹事証券が市場で買い付けて返す場合があり、その分だけ追加発行は減る。確定する12月に、この記事にも追記する。

【追記 2026年11月12日】 estieは11月11日、オーバーアロットメントに関連する第三者割当増資（85万3,300株）について、割当先のSMBC日興証券から全株を申し込まない旨の通知を受け、失権したため新株は発行しないと発表した（第三者割当増資の結果に関するお知らせ）。上場で会社に入るお金は、公募の約2,578万円で確定した。下の使い道は、この第三者割当を上限まで行った場合の手取金約8.92億円を前提に示されたものだ。

使い道は借入金の返済に7.75億円（2027年12月期に4.75億円、2028年12月期に3.00億円）、買収に1.17億円とされている。2025年末の長期借入金15.2億円の返済予定は2027年が4.79億円、2028年が3.04億円で、返済に充てる額とほぼ同じ金額だが、どの借入を返すかまでは書かれていない。

上場は、新しい成長資金を集める場というより、未上場の間に出資してきた株主の持ち分が市場へ移る場になった。

7. これから見るべき数字

上場の日、平井瑛氏は東京証券取引所での記者会見で「不動産市場の先行きが不透明になる中で、データを見ながら意思決定するニーズが高まっている」と語った（日本経済新聞、2026年11月6日）。

上場日に公表した2026年12月期の連結業績予想は、売上高38.8億円（前期比86.3%増）、営業利益2.5億円、最終損益は0.32億円の赤字だ。1〜6月の実績は売上17.5億円、営業損失0.02億円なので、予想どおりなら下期（7〜12月）だけで売上約21.3億円、営業利益約2.5億円が要る。上期の売上の1.2倍を半年で稼ぎ、営業損益をゼロから2.5億円へ持っていく計算になる。継続課金の売上は通期で29.9億円（前期比59.4%増）の見込みだ。

もう1つの目盛りは、経営陣が自らに課した目標である。2024年12月に社内取締役4名へ割り当てた新株予約権には「2030年度末までに連結売上高95億円、調整後EBITDA20億円」などの行使条件が付いている。95億円は2026年の予想38.8億円から4年で年平均約25%の成長にあたる。

株主の顔ぶれが動く日付も決まっている。売却の制限は、Vertex Growth Fund IIの一部が2027年2月3日まで、農林中央金庫などが2027年5月4日までだ。平井氏や日本政策投資銀行などは2028年3月31日まで続くが、1,650円以上での売却などの例外がある。

最後に評価額を1つだけ書いておく。新株予約権をすべて含めた全株式数は1,784万7,800株。これに公開価格1,100円を掛けた推定評価額（新株予約権がすべて株になった場合の全株式数に1株の値段を掛けた額）は約196億円、初日終値925円なら約165億円になる。行使価格1,479円で公開価格を上回る新株予約権50万9,000株分も含めた仮定の値であり、上場の日に市場が付けた値段そのものではない。7年10か月の間、交渉で決まってきたestieの株の値段は、ここから先は四半期ごとの開示と取引所の値段で確かめられる。

用語

• 本源的価値: 新株予約権を今すぐ使ったときに得られる値打ち。株の評価額から行使価格を差し引いた額（差がマイナスならゼロ）
• 調整後EBITDA: 営業利益に減価償却費、のれん償却費、株式報酬費用を足し戻した利益。会社が経営指標に使っている
• 契約負債: 顧客から先に受け取った代金のうち、まだサービスを提供していない分。将来の提供義務を伴う
• 参加型（優先株式）: 清算時に払込額を先に受け取ったうえで、残りの分配にも普通株式と同じ条件で加わる型
• 親引け: 売出し株の一部を、会社が指定した先へ配分すること
• オーバーアロットメント: 需要が多いとき、主幹事証券が株主から借りた株で追加で売り出す仕組み。借りた株は後で会社の新株発行か市場での買い付けで返す
• コミットメントライン: 金融機関があらかじめ決めた枠の範囲で、必要なときに借りられる契約。枠の設定と実際の借入は別
• 繰越欠損金: 税務上の過去の赤字。将来の黒字と相殺して法人税を減らせる

計算方法（この会社固有のメモ）

• 1株の値段は、2026年8月31日の1対100の株式分割を調整した値。正確な値はA種8,572円→85.72円、A2種12,000円→120円、A3種65,000円→650円、B種116,524円→1,165.24円、普通株式の譲渡は124.85円・147.7円・1,478.83円（2026年4月）・1,479円（2026年9月）
• 立場ごとの差（冒頭の表）は、倍率は株価÷取得価格、差（%）は（株価÷取得価格−1）×100。株価は公開価格1,100円と初日終値925円。税金・手数料・取得時期の違い・売出しの手取り（引受価額1,015.66円）は考慮していない。優先株式は2026年8月28日に取得条項により1対1で普通株式へ転換された
• 3種類の値の出典。①普通株式の譲渡価格は届出書の特別利害関係者等の株式等の移動状況。②SOの評価単価（90円・148円・266円）は届出書のストック・オプション等関係の注記が「本源的価値をもって評価単価」として開示した値（第11・12回、第17回、第18回。いずれも行使価格1円）。③行使価格は登記簿の各回号の記載で、分割前1円〜147,883円、分割後は切り上げで1円・945円・1,479円など。行使価格から普通株式の評価額は確定できない
• 第2〜10回新株予約権（2020年4月〜2023年3月発行）は有償（1個2.1円〜212.5円）で、行使価格を下回る値段で普通株式を発行・売買すると行使できない条項が付いていた。2023年12月26日に全部を消却し、同日に行使価格1円の第11回（取締役1名・使用人53名）を発行した。割当先と消却の理由は登記・届出書にない
• 行使価格1,479円の第23・24・23-2・24-2回（計509,000株）の行使期間は割当日の2年後（2028年8月15日・9月2日）から。第24回・第24-2回には売上95億円・調整後EBITDA20億円の業績条件が付く
• 自己資本比率は届出書の値。2023年末の13.6%は、純資産227,060千円から新株予約権82,005千円を除いた145,055千円を総資産1,062,878千円で割った値と一致する。純資産の金額だけなら2021年末（175,578千円）の方が小さい
• 2025年12月期の損失は連結（親会社株主に帰属する当期純損失1,201,659千円、のれんの減損643,788千円、減損損失合計656,538千円）。単体は当期純損失1,203,729千円、うちのれんの減損506,916千円（UPDATAとスペースエージェントの事業）。利益剰余金は連結△3,271,979千円、決算公告の単体△3,278,390千円
• 売上高は有価証券届出書の主要な経営指標等の推移による。単体の第4〜6期は金融商品取引法の監査を受けていない数値。原数値は2021年162,889千円、2022年343,426千円、2023年595,103千円、2024年1,094,036千円、2025年1,956,873千円、連結2025年2,082,341千円、2026年1〜6月1,750,503千円
• 下期に必要な数字は、通期予想（売上高3,880百万円、営業利益250百万円）から中間実績（売上高1,750,503千円、営業損失1,911千円）を引いた値（売上約2,129百万円、営業利益約252百万円）。年平均成長率は（95億円÷38.8億円）の4乗根−1＝約25.1%。いずれも開示値からの算術で、予想ではない
• リカーリング売上高13.48億円（前年同期比60.4%増）、売上に占める比率77.0%、通期見込み29.9億円（59.4%増）は、上場日（2026年11月6日）の「東京証券取引所グロース市場への上場に伴う当社決算情報等のお知らせ」による。Vertical Data ソリューションの区分（収益認識の注記）とは定義が異なる
• 研究開発費・給料手当・粗利率・販管費率・契約負債・売上の内訳・借入の枠と残高・返済予定・ロックアップは、届出書の連結財務諸表と注記、および第一部の募集・売出しの条件による。手取金の使途は訂正届出書の訂正後の値。2023年4月の「総額16億円」と2025年11月の「総額22億円」は会社のプレスリリースの表現で、長期借入とコミットメントライン（枠）の合計
• 貸借対照表と利益剰余金の推移（図03・図04）は官報・日刊工業新聞の決算公告による（単体）。第6期まで官報、第7期・第8期は日刊工業新聞（2024年9月に公告方法を変更）
• 登記簿で確認できる減資は2020年12月11日（2億800万5,000円→1億円）、2022年7月5日、2023年12月9日、2024年12月20日の4回。資本金と資本剰余金の合計47.25億円が、設立時の700万円と優先株式の払込総額の合計約47.55億円より小さいのは、2020年12月の減資でそれまでの欠損約0.3億円を埋めたためとみられる
• A種の払込金額8,572円×1万7,500株＝1億5,001万円は、第2期の決算公告の資本金と資本準備金の増加額の合計、および閉鎖登記簿の資本金の増加額（7,500万5,000円）の2倍と一致する。A2種（12,000円×2万1,000株）も第3期の資本準備金の増加の2倍と合う。4種類の払込総額4,747,855,892円は、届出書の注記の4,747,855千円と千円単位で一致する
• 優先株式の条項（残余財産の分配、種類株主総会の決議事項、取得条項）は登記簿の種類株式の内容による。拒否権には、株式などの発行については上場を妨げる決定や取得価額を著しく下回る発行といった理由がない限り反対しないという但書が付く。期限が来たら会社に買い取らせる権利はなく、金銭での取得請求は事業の重要部分を第三者へ移転した場合に限られる
• のれんの金額と減損、取得時の資産・負債は届出書の企業結合等関係の注記による。案件ごとののれんの合計は925,307千円。住宅新報は取得時に負債が資産を51,872千円、クラフコは61,521千円上回り、UPDATAからの事業譲受で引き受けた流動負債は20,703千円
• 推定評価額は、公募後の発行済株式15,493,800株に、2026年9月30日時点の新株予約権の目的となる株式2,354,000株を加えた17,847,800株に、公開価格1,100円（または初日終値925円）を掛けた。オーバーアロットメントに伴う第三者割当は含めていない
• 設立から2022年3月（本店移転）までの登記事項（A種・A2種の発行日、2019年12月27日の事業目的の変更、2020年6月12日の取締役会・監査役の設置）は閉鎖登記簿、それ以降は現在の登記簿による
• 「総合デベロッパー上位10社」は、オフィスなどの賃貸有効面積を公表している企業の上位10社という会社の集計。2024年・2025年と2026年1〜6月のいずれも、連結売上の10%以上を占める顧客はいない
• 被保険者数は日本年金機構の厚生年金保険・健康保険の適用事業所データによる。単体の従業員数とは対象と時点が異なる

参考にした主な外部情報

• estie「東京証券取引所グロース市場への新規上場に関するお知らせ」（2026年11月6日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000228.000040115.html）
• estie「第三者割当増資の結果に関するお知らせ」（2026年11月11日、適時開示、https://www.release.tdnet.info/inbs/140120261110572018.pdf）
• estie「東京証券取引所グロース市場への上場に伴う当社決算情報等のお知らせ」（2026年11月6日、適時開示、https://www.release.tdnet.info/inbs/140120261105564878.pdf）
• estie「オフィス探しをシンプルにする賃貸物件検索エンジン"estie"β版サービスローンチ」（2018年12月13日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000001.000040115.html）
• estie、プレシリーズAの資金調達（2020年7月14日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000011.000040115.html）
• estie、シリーズAで10億円の資金調達（2022年1月12日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000029.000040115.html）
• estie、総額16億円の資金調達（2023年4月19日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000068.000040115.html）
• estie、日本政策投資銀行との資本業務提携（2023年10月25日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000083.000040115.html）
• estie「シンガポールのVertex Growthおよび日本政策投資銀行を含む既存株主よりシリーズBで28億円を調達」（2024年10月8日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000115.000040115.html）
• estie「シリーズB追加ラウンドにて大手信託銀行等との資本提携を実施」（2025年1月8日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000132.000040115.html）
• estie「総額22億円のデットファイナンスを実行」（2025年11月17日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000181.000040115.html）
• estie「農林中央金庫と資本業務提携契約を締結」（2026年4月10日、https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000199.000040115.html）
• FastGrow「アンチMVVをやめた──estie CEO平井瑛の『やめ3』」（2023年5月11日、https://www.fastgrow.jp/articles/yame3-estie-hirai）
• 日本経済新聞「estie上場、平井代表『不動産市場の先行き不透明感、事業拡大の契機に』」（2026年11月6日、https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC288PZ0Y6A021C2000000/）

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